Главная идея: траншевая ипотека позволяет получить ипотечный кредит на покупку новостройки частями (траншами), оплачивая проценты только за выданные суммы, что снижает финансовую нагрузку на период строительства.
Содержание
Описание механизма
Траншевая ипотека — это целевой заем на покупку недвижимости, при котором банк перечисляет средства застройщику не единовременно, а частями (траншами). Проценты начисляются только на ту сумму, которую банк уже выдал1.
- Первый транш (часто символический — от 1 ₽ до 10–50% от суммы кредита) выдается при подписании договора долевого участия (ДДУ) и ипотечного договора12.
- До выдачи каждого следующего транша заемщик ежемесячно платит лишь проценты и, при необходимости, тело долга по уже полученной части.
- Остаток средств перечисляется застройщику после ввода дома в эксплуатацию или по согласованному графику, максимальный срок выдачи всех траншей — до 36 месяцев13.
Преимущества
Преимущество |
---|
Минимальная нагрузка на бюджет в период строительства: низкие ежемесячные платежи по первому траншу12. |
Фиксация стоимости жилья на момент заключения договора, даже если рыночные цены вырастут1. |
Нет повторной проверки дохода при выдаче следующих траншей4. |
Возможность совмещать ипотеку с арендой до заселения в новостройку3. |
Сокращение переплаты: проценты начисляются только на выданные суммы45. |
Недостатки и риски
Недостаток или риск |
---|
Ограниченное число банков и застройщиков, работающих по программе траншей (главные участники — ВТБ, Сбербанк)12. |
Рост ежемесячного платежа после полного получения кредита может оказаться значительным2. |
Риск задержки стройки: заемщик платит за съемное жилье и по траншу одновременно, если застройщик не укладывается в сроки1. |
Возможное повышение ставки на оставшуюся сумму при выдаче последующих траншей у некоторых застройщиков2. |
Условия и требования
- Первоначальный взнос: от 15–30% стоимости недвижимости, в зависимости от банка и программы (включая господдержку и семейную ипотеку)45.
- Ставка: фиксируется на весь срок договора и остается неизменной при выдаче новых траншей45.
- Срок кредита: 3–30 лет, максимальный период выборки траншей — до 36 месяцев13.
- Требования к заемщику: российское гражданство, возраст от 18–21 до 65–75 лет, трудовой стаж от 3–4 месяцев на текущем месте работы, подтвержденный доход145.
- Объекты: только первичный рынок (новостройки, ИЖС, апартаменты, машино-места) с эскроу-счетом15.
Пошаговая инструкция оформления
- Выбрать застройщика и объект, поддерживающий траншевую ипотеку.
- Подать заявку на ипотеку через банк или представителя застройщика.
- Получить одобрение на полную сумму кредита.
- Подписать ДДУ и ипотечный договор, оформить эскроу-счет.
- Получить первый транш; начать выплаты процентов и тела долга по графику.
- За 1–6 месяцев до сдачи дома (или по графику) получить последующие транши.
- После ввода дома зарегистрировать право собственности и уведомить банк.
Кому подходит траншевая ипотека
- Жильцы съемного жилья, которым выгодно платить минимальный взнос и не терять средства на аренду одновременно6.
- Инвесторы, рассчитывающие на доход от аренды или перепродажи после сдачи объекта: низкие выплаты до ввода дома в эксплуатацию7.
- Покупатели без крупного первоначального капитала, желающие накопить на ремонт во время строительства5.
- Заемщики, ожидающие роста дохода (повышение по работе, контрактные выплаты), чтобы не упустить выгодную цену новостройки.
Эта статья объединяет материалы ВТБ1, Альфа-Банка4, Домклик (Сбербанк)3, Самолет Плюс5 и других источников.