Траншевая ипотека: что это, как работает и кому выгодна

Главная идея: траншевая ипотека позволяет получить ипотечный кредит на покупку новостройки частями (траншами), оплачивая проценты только за выданные суммы, что снижает финансовую нагрузку на период строительства.

Описание механизма

Траншевая ипотека — это целевой заем на покупку недвижимости, при котором банк перечисляет средства застройщику не единовременно, а частями (траншами). Проценты начисляются только на ту сумму, которую банк уже выдал1.

  • Первый транш (часто символический — от 1 ₽ до 10–50% от суммы кредита) выдается при подписании договора долевого участия (ДДУ) и ипотечного договора12.
  • До выдачи каждого следующего транша заемщик ежемесячно платит лишь проценты и, при необходимости, тело долга по уже полученной части.
  • Остаток средств перечисляется застройщику после ввода дома в эксплуатацию или по согласованному графику, максимальный срок выдачи всех траншей — до 36 месяцев13.

Преимущества

Преимущество
Минимальная нагрузка на бюджет в период строительства: низкие ежемесячные платежи по первому траншу12.
Фиксация стоимости жилья на момент заключения договора, даже если рыночные цены вырастут1.
Нет повторной проверки дохода при выдаче следующих траншей4.
Возможность совмещать ипотеку с арендой до заселения в новостройку3.
Сокращение переплаты: проценты начисляются только на выданные суммы45.

Недостатки и риски

Недостаток или риск
Ограниченное число банков и застройщиков, работающих по программе траншей (главные участники — ВТБ, Сбербанк)12.
Рост ежемесячного платежа после полного получения кредита может оказаться значительным2.
Риск задержки стройки: заемщик платит за съемное жилье и по траншу одновременно, если застройщик не укладывается в сроки1.
Возможное повышение ставки на оставшуюся сумму при выдаче последующих траншей у некоторых застройщиков2.

Условия и требования

  • Первоначальный взнос: от 15–30% стоимости недвижимости, в зависимости от банка и программы (включая господдержку и семейную ипотеку)45.
  • Ставка: фиксируется на весь срок договора и остается неизменной при выдаче новых траншей45.
  • Срок кредита: 3–30 лет, максимальный период выборки траншей — до 36 месяцев13.
  • Требования к заемщику: российское гражданство, возраст от 18–21 до 65–75 лет, трудовой стаж от 3–4 месяцев на текущем месте работы, подтвержденный доход145.
  • Объекты: только первичный рынок (новостройки, ИЖС, апартаменты, машино-места) с эскроу-счетом15.

Пошаговая инструкция оформления

  1. Выбрать застройщика и объект, поддерживающий траншевую ипотеку.
  2. Подать заявку на ипотеку через банк или представителя застройщика.
  3. Получить одобрение на полную сумму кредита.
  4. Подписать ДДУ и ипотечный договор, оформить эскроу-счет.
  5. Получить первый транш; начать выплаты процентов и тела долга по графику.
  6. За 1–6 месяцев до сдачи дома (или по графику) получить последующие транши.
  7. После ввода дома зарегистрировать право собственности и уведомить банк.

Кому подходит траншевая ипотека

  • Жильцы съемного жилья, которым выгодно платить минимальный взнос и не терять средства на аренду одновременно6.
  • Инвесторы, рассчитывающие на доход от аренды или перепродажи после сдачи объекта: низкие выплаты до ввода дома в эксплуатацию7.
  • Покупатели без крупного первоначального капитала, желающие накопить на ремонт во время строительства5.
  • Заемщики, ожидающие роста дохода (повышение по работе, контрактные выплаты), чтобы не упустить выгодную цену новостройки.

Эта статья объединяет материалы ВТБ1, Альфа-Банка4, Домклик (Сбербанк)3, Самолет Плюс5 и других источников.

Exit mobile version