Понятие ипотеки в гражданском законодательстве
Ипотека — это разновидность залога, в рамках которого недвижимое имущество остается во владении должника, а кредитор получает право на удовлетворение своих требований за счет стоимости этого имущества в случае неисполнения обязательств12. В российском праве основной регламент в отношении ипотеки дан в статьях 334–356 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2.
Виды ипотеки
- Договорная ипотека: возникает на основании соглашения сторон (договор о залоге недвижимости).
- Ипотека в силу закона: возникает автоматически при наступлении обстоятельств, прямо предусмотренных законом, независимо от воли сторон (например, при покупке жилья с привлечением ипотечного кредита)12.
Основания возникновения ипотеки
Согласно статье 1 Федерального закона №102-ФЗ, ипотека может быть установлена:
- По договору об ипотеке, заключённому между должником и кредитором;
- В силу закона при наступлении определённых обстоятельств, указанных в ГК РФ и других нормативных актах3452.
Например, ипотека в силу закона возникает:
- При приобретении недвижимости за счет кредитных средств,
- При продаже недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа, если иное не предусмотрено договором,
- При долевом участии в строительстве12.
Предмет ипотеки
Залогом по ипотеке может выступать любое недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном законом порядке, в том числе:
- Земельные участки (за исключением отдельных случаев),
- Жилые дома, квартиры и их части,
- Садовые дома, гаражи и другие потребительские постройки,
- Предприятия, здания, сооружения, используемые в предпринимательской деятельности67.
Государственная регистрация ипотеки
- Договорная ипотека: регистрируется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо через нотариуса.
- Ипотека по закону: регистрируется одновременно с регистрацией права собственности приобретателя на недвижимость18910.
Заявление о регистрации может подать:
- Залогодатель,
- Залогодержатель,
- Нотариус, заверивший соответствующий договор.
Без надлежащей регистрации ипотека юридически не возникает; все изменения и прекращение обременения также фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости18.
Прекращение ипотеки
Ипотека погашается в течение трёх рабочих дней после получения регистрационным органом необходимых документов:
- Совместного заявления стороны и владельца закладной (или залогодателя и залогодержателя — при отсутствии закладной),
- Только владельца закладной с подтверждением исполнения обязательств,
- Решения суда о прекращении ипотеки1.
Ответственность за нарушение обязательств
При просрочке платежей по ипотеке банк-кредитор вправе:
- Начислить штрафные санкции, пени,
- Взыскать сумму долга через суд,
- Обратиться за изъятием и продажей заложенной недвижимости, даже если это единственное жилье заемщика.
Остаток долга после продажи также может быть взыскан с заемщика11121314. Неисполнение обязательств негативно сказывается на кредитной истории должника и лишает его права на дальнейшее кредитование.
Заключение
Ипотека — это эффективный инструмент обеспечения обязательств, предусматривающий определённые права и обязанности как для заемщика, так и для кредитора. Законодательство детально регламентирует основания возникновения, условия оформления, порядок регистрации и последствия нарушения обязательств по ипотеке. Для успешного исполнения и полного прекращения ипотечных обязательств необходимо строго соблюдать требования законодательства РФ и условий кредитного договора.
Ключевые статьи ГК РФ и законы:
- ГК РФ: статьи 334–356, 488, 489
- Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
